Näin Hekan vuokrat määräytyvät uuden vuokrantasausmallin myötä

Olemme uudistaneet Hekan vuokrantasausmallin aiempaa oikeudenmukaisemmaksi ja läpinäkyvämmäksi. Vuoden 2019 vuokrat ovat ensimmäiset uudella tavalla tasatut vuokrat. Vuokria on jo aiemminkin tasattu, sillä kunkin kohteen hoito- ja pääomakulut eivät välttämättä ole oikeassa suhteessa kohteen käyttöarvon kanssa ja lisäksi hoitokulut vaihtelevat merkittävästi vuosittain. 

Uudessa mallissamme vuokrantasaus tapahtuu alueittain ja kohteittain samoista periaatteista käsin. Uusi vuokrantasausmalli huomioi kohteiden käyttöarvon aiempaa paremmin. Uusi määritystapa ei sinällään vaikuta keskivuokran määrään.

Alla olevista kuvista näet, miten omakustannusvuokramme määräytyy ja miten se jatkossa tasataan. Klikkaamalla kuvaa se aukeaa suurempana uuteen ikkunaan.

Uusi vuokranmääritystapa ei sinällään vaikuta keskivuokran määrään.

Hekalla asutaan jatkossakin keskimääräistä vuokratasoa halvemmalla

Hekan vuokrataso säilyy keskimääräistä vuokratasoa selvästi matalampana. Nykyisin Hekan asukkaan vuokrahyöty keskimääräiseen vuokratasoon nähden vaihtelee vajaasta 30 prosentista reiluun 40 prosenttiin. Uudella vuokrantasausmallilla tavoitellaan sitä, että pitkällä aikavälillä alueellisten vuokrien ero aluekohtaiseen vertailuvuokraan asettuu samalle tasolla riippumatta siitä, missä päin Helsinkiä asuu.

Hekan vuokrien 2017 suhde keskimääräiseen vertailuvuokraan
Kuva: Hekan 2017 vuokrien suhde keskimääräiseen vertailuvuokraan. 

 

Vuokrilla katetaan kustannukset

Hekan vuokrat ovat omakustannusvuokria. Emme tavoittele toiminnallamme voittoa. 

Vuokran määrittäminen alkaa vuosittaisten kokonaiskulujen budjetoinnilla. Vuosittaiset noin 400 miljoonan euron kulut muodostuvat seuraavasti:

  • korjaukset ja muut hoitokulut 32,8 %
  • lainojen lyhennykset ja korot 32,4 %
  • energia ja jätehuolto 18,1 %
  • tontinvuokrat 8,5 %
  • palkat ja palkkiot 8,2 %. 
Hekan vuokran muodostuminen
Kuva: Omakustannusvuokran muodostuminen. 

Emme tavoittele toiminnallamme voittoa. 

Kokonaiskulut tasataan alueellisiksi keskivuokriksi

Kokonaiskulut tasataan alueellisiksi keskivuokriksi vertailuvuokria hyödyntäen. Käytämme vertailuvuokrien lähteenä Kiinteistötieto Oy:n (KTI) puolueetonta vuokratietokantaa. Vuokratasovertailulla ei ole vaikutusta Hekan kokonaisvuokraan tai Hekan keskimääräiseen neliövuokraan.

Hekan alustavat alueelliset keskivuokrat vuonna 2019 ovat 10,98 €/m²/kk - 12,99  €/m²/kk. Hekan hallitus hyväksyy lopulliset vuokrat lokakuussa 2018. 

Alueellisten keskivuokrien vaihtelu Hekassa vuonna 2019
Kuva: Alueellisten keskivuokrien vaihtelu Hekassa vuonna 2019.

 

Kohteiden keskivuokra määräytyy käyttöarvon perusteella

Kun tiedetään alueellinen keskivuokra, se tasataan alueen kohteille. Alueille jaetut Hekan kokonaiskulut tasataan alueen kohteille käyttöarvon perusteella. Kohteet saavat pisteitä käyttöarvonsa mukaan ja vuokran määrä seuraa pisteitä. Käyttöarvossa huomioidaan kohteen

  • tekninen ikä
  • sijainti alueen sisällä
  • laatu ja varusteet
  • rakennustyyppi
  • vesimittari.

Tarvittaessa voidaan käyttää harkintakerrointa ensisijaisesti loiventamaan vuokrien suuria vuosittaisia vaihteluja. 

Yksittäisen kohteen keskivuokran määräytyminen Hekalla
Kuva: Yksittäisen kohteen keskivuokran määräytyminen käyttöarvon perusteella.